文|杠杆游戏
撰文| 张银银
恰逢两会，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）不知道写什么。还是谈谈房地产吧。
虽然目前主要一二线城市房价基本被按住，实际一些城市似乎还微微在涨。反正张银银听北京的朋友说，北京房价好像还轻轻在涨。好些朋友也问我，买吗、还会涨吗？也有少量朋友问，会跌吗？
涨还是跌，“张银银其实真没办法回答。这和经济学知识关系不很大，我们根本就是个政策市，房地产就是一个最好用、用最多的工具。不过，我可以用数据告诉大家，我们今天面对的到底是一个什么样的房地产市场，希望对大家有所启发。
从今天开始，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）将筛选最受读者朋友关注的10余个特大、超大城市，做详细房地产数据剖析，并预判2017年走势，以飨读者。今天说说北京。
1
北京到底有多少住宅？我们发现北京的住宅和人口总量是平衡的，甚至略微过剩
其实在“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）2月22日，《你以为北京像重庆那样供地房价就能便宜么？》一文中，张银银已经计算过。
1、“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）曾看到过一组最惊人的数据。数据是2012年的，据说北京市公安局人口管理总队曾进行过调查，北京全市房屋总量1320.5万套，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。
毫无疑问，这组数据的出处和严肃客观性可能是个问题，其次“空置房”这一概念的定义和调查科学性存疑。
如果真有这么多，加上北京最近4年建成的房屋总量，北京的房子不仅理论上是完全供需平衡的，甚至可以说房屋有些过剩。
2016年的人口详细数据还有待发布，我们看2015年的。根据《北京统计年鉴2016》，截至2015年北京市常住人口为2170.5万人，注意这是城乡总人口。当年，北京市的城镇常住人口为1877.7万人，农村常住人口为292.8万人；
2、还有一组数据来自于北京市电力公司。北京市政府的首都之窗在2013年5月9日发布消息称，国家电网北京市电力公司全面启动本市2013年智能电表换装工作，计划2013年内完成120万居民用户的换装工作，换装范围覆盖北京十七个区县约1500个居民小区。计划至2015年底，全市范围内630万居民用户将全部完成智能电表换装工作。
也就是说，按照2013年5月的数据，当时北京大概有630万套住宅。而且从居民小区这个表述看，应该是说北京城镇有630万户。考虑到北京还有很多机关、国有企事业单位的特殊住宅，以及算上北京这几年新建成的住宅，当然，北京也拆了一些，可以估算认为，截至2016年底，北京大概有700万套实际可居住的住宅。
值得注意的是，通过北京市电力公司的表述，应该不包括一些非住宅性质的公寓。如果算上北京的非住宅性质公寓，北京实际可居住的城镇房屋，应该是要高于700万套的；
3、另外还有一些数据出自一些研究机构，包括地产大佬任志强先生等的估算。他们发布研究数据的时间有早有晚，最早的2010年发布，当时计算约500万套。还有的2012年前后发布的，估算在700-800万套之间。
考拉到近几年新建成的数据，按照这些机构的估算，目前，北京的住宅套数大概应在在600-800万套之间；
4、北京到底有多少住宅，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）也有自己的算法，而且可能是最接近真实，且相对保守的算法。
根据《北京统计年鉴2016》，见下图1，我们看到，1981-1985年，北京竣工的住宅面积为2383.4万平米；1986-1990年，北京竣工的住宅面积为2939.9万平米；1991-1995年，北京竣工的住宅面积为3707.2万平米；1996-2000年，北京竣工的住宅面积为5979.9万平米；2001-2005年，北京竣工的住宅面积为11992.2万平米；2006-2010年，北京竣工的住宅面积为10993.8万平米；2011-2015年，北京竣工的住宅面积为10717.4万平米。
图1.北京全社会房屋建筑施工及竣工面积（1978-2015年） 图表来源|北京统计年鉴2016
注意，《北京统计年鉴2016》明确标注了，2007年前，表中数据不含农户。考虑到2007年后，北京的农户比例也越来越低，农村新建房屋管理也越来越严格，而且北京也好，其他城市也好，都有大量的商业性质公寓，并非严格的住宅，但承担的职能实际是居住。因此，我们起码可以认为，这部分足以抵消北京的农村建房。
综上，可以计算出，1981-2015年，北京市竣工的住宅面积为48713.8万平米。在此之前，北京还有大量的住宅。考虑到2000年之后，北京就新建成了3亿多平米的住宅，这部分基本鲜有拆迁的。而1981-2000年的剩余1亿多平米房子也不可能都拆了。所以，我们大致可以这么说，我们就把1981年前的北京住宅总面积，当成这些年北京总拆迁的住宅面积吧。
于此可以得出数据，截至2015年，北京的城镇住宅面积大约48713.8万平米，也就是4.9亿平米。北京很多住宅单套确实不算大，特别是以前建的，按照80平米/套算吧，也就是大约有608.9万套。
截至2015年北京市常住人口为2170.5万人，其中北京市的城镇常住人口为1877.7万人，人均居住面积有25.94平米。
最新发布的《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》显示，2016年，北京市竣工的商品住宅为1275.2万平米。按照80平米/套算吧，也就是大约有15.94万套。各类保障房竣工6.4万套。也就是整个2016年，北京又新增了住宅22.34万套，累积大约有630万套住宅。
而2016年末，北京市常住人口2172.9万人，比上年末增加2.4万人。常住人口中，城镇人口1879.6万人，只比2015年多了1.9万人。
按照一套房屋住3个人吧，北京目前的城镇住宅总量和城镇常住人口总量基本是匹配的。考虑到北京还有大量的非住宅性质公寓，实际承担的是居住职能。还有大量的常住居民居住的是工厂公司厂房、职工宿舍、工棚，这类居住，每个单位空间的居住人数较高。另外，每天或一周一次往返于河北的，是否算进了北京常住人口，是个问题。
当然，我国每个城市，除了深圳吧，都有不在正常通勤半径内的郊区，北京也不例外。包括一些以前北京郊县的小城镇，这些地方也有一些房子和常住人口。但相对来说，北京住宅建设和人口的集中程度还是很高、且相互匹配。以上部分可以忽略不计。
不管怎么说，上述数据表明，如果是按照截至2016年北京市城镇常住人口为1879.6万人计算，北京目前的房屋（住宅+公寓），绝对是足够满足需求的，甚至有部分空置是一定的。
2
北京房屋空置率到底有多少、在建住宅、人口增速又如何？
有一组数据很有意思。
根据最新发布的《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》，2016年末北京市固定互联网宽带接入用户数达到499.4万户。而上文我们计算发现，北京起码有630万套住宅，还有不少非住宅性质的公寓，以及各类商业办公房屋、政府机关事业单位等。这些房屋绝大部分理论上都会安装固网宽带。
对于北京这样一个超级发达的城市，不安装宽带的家庭是很少的。难道有这么高比例的住宅、公寓、商业办公房屋会没有安装固定宽带？
这只能说明一点，北京的住宅，包括部分公寓存在空置，很多外来人口过的都是群居生活，一房住多人、多户。而且比例似乎还不低。
那么，商业性质公寓、商业办公房屋、政府机关事业单位占北京的房屋比例到底有多少呢？精确不好说，但大致可以估算。
譬如以2016年为例，全年该市完成房地产开发投资4045.4亿元，比上年下降4.3%。其中，住宅投资1950.9亿元，下降0.6%；办公楼投资699.1亿元，下降22.9%；商业、非公益用房及其他投资1395.5亿元，增长2.8%。比例自己算。
这么说，我们用2016年北京是固定互联网宽带接入用户数达到499.4万户做分子，630万套住宅做分母，来估算北京住宅（包括保障房）、实际用于居住的公寓做分母的空置率，分子其实被高估，分母绝对不存在过小。
这样算起来，入住率为80%，也就是空置率20%。空置这些房掌握在谁手上呢？
而2016年，北京市商品房施工面积13089.8万平米，住宅5927.6万平米，还下降了6.1%；商品房竣工2383.1万平米，其中商品住宅竣工1275.2万平米，下降了7.5%。这确实不是个好兆头，供给下降。
不过，2016年北京市保障性住房建设：全年新开工、筹集各类保障性住房5.6万套，竣工6.4万套，公开配租配售9.7万户。北京的各类保障房一直是不少的，问题是分配给了谁？
还有意思的是，不都说2016年房地产火爆吗？可2016年北京市商品房销售面积1675.1万平米，只增长了7.7%。商品住宅销售方面更是悲催，993.5万平米，下降了11.9%。为什么，因为限购！
图2.2016年北京市房地产相关数据 图表来源|北京市2016年国民经济和社会发展统计公报
而2016年末，北京市常住人口2172.9万人，比上年末增加2.4万人。常住人口中，城镇人口1879.6万人，只比2015年多了1.9万人。北京不仅限购，还限人，在可见的未来几年，这个趋势不会变——北京人口增速不会太快！
这么说的话，北京的住宅供给并不算少。特别是考虑到空置率和住宅保有的总套数。
3
北京房价为何停不下来？
既然上文数据分析表明，北京住宅略微过剩、空置率还不低，那么房价为何就是停不下来？
这个问题，“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）完全没必要多说，大家都明白。宇宙中心全中国有钱、有志、有梦想的人都愿意去，有最多、最密集的政经资源要素，你说呢？
恰恰，北京一边是住宅保有量略微过剩，一边是房价暴涨——不更说明北京，以及我国主要一二线城市，房价和供需关系很离奇。重要的是预期，重要的是经济过分房地产化，货币放水、错误政策导向，在缺乏靠谱投资的情况下重仓房地产成为很多人的选择。
如果这样的大背景下，未来供给还会变少。譬如北京，《北京市2017年国有建设用地供应计划》日前在北京市政府常务会议上审议通过，今年该市计划供地3900公顷，比去年减少200公顷，这也是建设用地供应计划连续第6年减少。同时，今年商品住宅计划供地260公顷，比2016年减少了近7成。
你想想，将来如果没有其他严重变量，北京房价可能是怎样一个局面，大家会是怎么一个心理预期。
“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）有一个外地去北京的朋友，几年前在北京五环外买了个住宅性质的房子。最近两年又在四环买了个商业性质的公寓。看起也算人生赢家。
当初首付家里支持了很多，还欠了亲戚朋友一些钱，而收入基本可以支撑房贷，压力那真是感觉大。虽然有了房子，在北京依然没有安全感，特别是看到房价刷刷上涨，感觉如果无法分享到房价增值的收益，在北京就是输家。结婚后，两口子一起努力再买了个公寓。
后来的房价暴涨大家都知道了，今天他勉强也感觉到了自己的资产价格倍增。不过，如果不离开北京、不很缺钱，他应该暂时也不会卖掉一套。因为，卖了又能干啥呢？
从此他将和北京共荣。
相关历史阅读：
《你以为北京像重庆那样供地房价就能便宜么？》，2017年2月22日
《京沪房价永远涨背后的根本动力和残酷现实》，2016年11月22日
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