文|法治盛言
这年头假货横行。一不小心你就可能买到假货，你还可能上了假的大学，交了假的女朋友，甚至买了假的房子！
房子怎么还有假的？
当然有假——建设手续不齐全的房子、设置抵押权的房子、长期租赁的房子……一旦遇到这些房子，买房者只能欲哭无泪了！
哭是小事，比悲愤更深刻的是恐惧！有一类房子会让你感到恐惧——凶宅！
传闻东京近郊有一间大屋，多年前大屋主人突然狂性大发，斩死妻子伽椰子后自杀，6岁儿子亦从此下落不明，致使大屋内怨念冲天，咒怨死守凶宅，到访者均会离奇毙命或神秘失踪——这是电影《咒怨》中的故事情节，问你怕没？
市面上真有凶宅吗？如何避免买到凶宅？命不好真买到凶宅了怎么办？
凶宅的说法在民间流传已久，但就像笼罩凶宅的神秘而模糊的气息一样，人们对什么是凶宅也没有清晰的界定，不论是房屋中曾经死过人（病死、自杀、他杀或是意外事故），闹过离婚，甚至有人割破了手指见点血，都可能被称为凶宅。有时候还取决于房子的外观、坐落的地形，或者是一段遥远而无法求证的传说。
一个房子一旦被扣上凶宅的名号，即使房屋本身质量和环境没有问题，也会遭人嫌弃，价值减损，甚至卖不出去。因此不论买房的人迷不迷信，怕不怕鬼，买到“凶宅”都是倒霉的事情，要么伤心伤神，要么伤钱。
那么，如果买到凶宅怎么办呢？
法律一脸尴尬的说，凶宅这事，你还是找法师去吧，法师还管用一些，毕竟
中国法律目前对凶宅没有任何规定。
然而，自从中国有了法器……
中国法官就进入了高能模式，兼营凶宅业务。众多凶宅一概难逃法官法眼。这些年来，坏人不断，拿刀捅法官的，开车撞法官的，开枪杀法官的，你们这些坏人要小心了，法官不是好惹的，法官是有法力的。你看最高人民法院一道道盖着大红章的符（wen）咒（jian），急急如律令，就是专门镇压你们这些坏人。
不怕！人民法师会为你做主！哦，不对，不是法师，是法官。
以下梳理近四年来涉及“凶宅”的房屋买卖纠纷案例，看看法官们是如何揪出“凶宅”的。
双手奉上干货
1
房屋范围内发生过非正常死亡事件（包括自杀，他杀，意外事故）或者短期内发生多次死亡的房屋，法院通常认定为凶宅。
上海市宝山区人民法院对凶宅下了明确的定义，“凶宅”指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。（（2015）宝民三（民）初字第1763号）
宝山区法院也是全国唯一一个给“凶宅”下定义的法院。宝山镇凶宅，牛逼！
法院在认定系争房屋是否为凶宅时，主要考虑几个方面：
一、购房目的以及对买房人的心理影响。若以购买婚房作为目的，法院认为结婚是人生喜事，房屋内发生的自杀事件，已对买房人的选择和以后的使用以及心理产生巨大的影响，可以认定为凶宅（(2015)呼民一终字第01186号）
二、从社会善良风俗出发。法院认为本案争议的房屋内存在跳楼自杀的事实，虽与房屋质无关，但足以影响 买受人做出是否购买的意思表示，结合本案证据情况并考虑社会善良风俗，应当认定为凶宅。（（2016）冀民申239号）。
三、事发的地点。法院认为，非正常死亡的案发地点在房屋所属范围内的，可以认定为凶宅。如有人在所属房屋的天台上跳楼，即使坠亡地点在楼下，也应当认定为凶宅（（2015）资民终字第1022号）。
2
房屋内发生过偶然受伤，病死（包括猝死），原因不明的死亡，在非房屋范围内跳楼而坠亡地点在房屋附近的，法院一般不认定为凶宅。
与民间对凶宅的传统认识不同，法院并没有将这些情形的房屋认定为凶宅，理由如下：
1、生老病死属于正常现象。法院认为房屋作为长久性居住的不动产，对一般人而言，居住使用过程中偶然发生“生老病死”亦属正常现象，并非决定购房与否的决定性因素，不认定为凶宅（（2014）浙金民终字第847号）。如果正常生老病死都算凶宅，没过几年，岂不是遍地是凶宅了？细思恐极。
2、为了维护交易的安全。法院认为若对凶宅的概念进行扩大的解释，势必会限制交易，因而出于鼓励正常交易，维护交易安全的目的，除了非正常死亡的房屋外，不认定为凶宅（（2014）浙金民终字第847号）。
3、法律上无凶宅之说。少数法院抛开民法所维护的公诉良俗，单从法条入手，认为法条没有规定凶宅，因此没有凶宅（（2012）菏民一终字第787号）。这些法官值得表扬，就是不信邪，唯物主义教育相当到位。
3
法院没有表明态度的房屋
1、有人离婚的房屋。法院在相关案件中，对申请法院认定发生过离婚事件的房屋为凶宅的请求中，没有予以明确的回应（（2015）一中民终字第02519号）。
2、风水不好的屋子或称鬼屋。中国民间历来重视风水，房屋风水尤为重要，久无人居，阴森诡异的屋子是买房人的忌讳。然而法院并没有对类似的房屋做出认定（（2014）顺民初字第11504号）。
但是根据上面的案例分析总结，法院认定凶宅的前提是有“死亡事件”，即使是鬼屋也难以被法官“封为”凶宅。
既然摸清了法院对凶宅的认定标准，买房时自然应该对该类房屋避而远之，但是现实交易中，有些中介或卖房人为了以较高价格快点卖出凶宅，往往通过隐瞒甚至欺诈的手段，导致买方陷入错误而购买房屋。
倘若一不小心买到了以上情形的凶宅，那也先别哭丧着脸，咒怨的门也不是这么好进的。法师法力在身，一旦被认定为凶宅，并且交易时符合一定情节，就可能依据以下法律解除、撤销合同或是追究违约责任的。
《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。买方可以请求撤销购房合同并请求卖方返还因合同的获利及赔偿相应损失。
房去钱回，虚惊一场，但终究还是吓了一身冷汗。与其事后补救，不如先发制人，买房时签订的合同就是一个绝杀的武器。为了避免买到凶宅，或是买到凶宅后还能全身而退，那么签合同时就得多留个心眼：
买房人可以在购房合同中，
一、针对凶宅约定相关事宜，如约定卖方有义务如实告知房屋是否发生过死人事件，若卖方对该信息进行隐瞒或欺诈，买方有权单方撤销合同，并要求卖方返还定金和因合同而获取的利益，赔偿相应损失。
二、在合同中明确对房屋的购买要求。如明确购买房屋是用于婚房使用，要求所买房屋没有发生过非正常死亡事件。
下面这位天津的购房者就很机智，菩提老祖上身了，合同中约定：
甲方（即被告卖方）确认,该房屋在其本人或其近亲属持有期间,在房屋本体结构内是/否（合同中在“否”字上挑勾）发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）如甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的,则三方（即原告及二被告）确认:因甲方之欺诈行为,使乙方与丙方在违背真实意思的基础上订立本合同,乙方有权依法要求撤销本合同及其相关协议。
后卖方违反约定，买方诉至法院请求撤销合同，法院予以支持。（（2016）津0104民初4746号）
以合同形式对凶宅进行约定，白纸黑字，板上钉钉，卖方纵使百般抵赖，也难辞其咎。但合同终究仅是保障措施，要想根本上避免买到凶宅，签合同前还是要下功夫的。
Tips1
[选房时] 特意询问中介或者卖房人该房屋是否发生过死亡事件，并告知对房屋的要求；同时上该房屋所在地区的社区论坛搜索或发帖咨询该房屋的信息。
Tips2
[看房时] 询问小区管理人员或街坊邻居。
Tips3
[看房后] 先网络搜索（如新闻报道）该房屋所在街道或者小区是否非正常死亡事件，再到当地的警察局询问该房屋是否存在死亡事件。
Tips4
再有，法律检索了解房屋所在地区的法院对于凶宅的认定方向，对比是否符合自己的购房要求。
简而言之，避免买到凶宅的口诀就是：
多问多查看法院，合同助攻避凶宅！~
当然，要是你口味独特，倾心于伽椰子，非凶宅不住，那就祝你们玩的愉快。
(￢_￢)
最后是彩蛋，各地法官迷信程度排行版！
看看哪里的法院最迷信。
根据案例检索的数据百分比分析，可以看出浙江省法院最为支持凶宅案件，广东省次之，这两个省宗教活动都很活跃，民间信仰也很流行，法官们也深受影响啊！天津，四川，辽宁，山东的法院态度不明显，河北，内蒙古，福建，陕西，北京，上海的基本不支持凶宅案件。
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本文作者 | 叶竹盛律师、谢子仟（实习生）
本文图片来源于互联网
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本公号由叶竹盛主持
任教于华南理工大学法学院
执业于广东卓信律师事务所
欢迎联系：zsye@scut.edu.cn
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