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融创中国“减负”

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来源:财经女记者部落

2019年的融创中国,比以往低调了许多。刷屏的次数少了,更多的重心放在了内生调整上。

而今年,在3月时的2019年报业绩会上,孙宏斌把调整结构列为集团2020年的首要战略,提出2020年融创要做三件事情:降融资成本,优化资产结构,谨慎拿地(拿对地方、拿对时间)。

从半年报看,今年上半年,融创的资产负债率在已实现连续三年降的基础上,又继续下降了1.6个百分点,而净负债率较去年年底大幅下降了约23.3个百分点,减负战略成果卓效。

这些“克制”,都将成就融创成为下一个十年的绩优股。

债务减负 优化结构

调整财务结构,是融创中国2020年上半年的头等大事。

报告期内,融创中国的有息负债合计3203.3亿元,较去年末降低了19.7亿元。另外,企业持续优化资本结构,使得所有者权益较2019年末增长17.4%,达到了1338.8亿元。本公司拥有人应占权益970亿,较上年末的831亿提升16.7%。

因此,与2019年末相比,企业的净负债率下降了23.3个百分点,,债务风险进一步下降。

据悉,融创中国将今年的净负债率目标定为120%,并表示,到明年这一数值将控制到100%以下。

除了降低净负债率以外,融创中国上半年也利用上半年宽松的货币金融环境,通过提高银行类融资占比、把握公开市场融资机会、提前偿还融资成本高的信托借款的方式来优化企业的融资结构,实施严格的分类红线管理等举措。上半年里,融创新增有息负债的加权平均成本也较2019年末降低了1.9个百分点,融资成本有效降低。其中,在境外债券市场发债期限得到延长的同时,融资利率亦整体下降约1.5%。

据亿翰监测的数据,上半年融创在境内发行了2+2年期债券,利率仅4.78%,较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。。

据市场传言,相关监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务增长,并设置“三道红线”。可见,融创从去年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本,保证高质量稳定增长的发展战略,与政策和指导方针高度一致。

投资减负 严控拿地

融创中国严控拿地节奏,同样为企业降负债提供了有力支持。

上半年里,融创新增土地储备1730万平方米,新增货值2330亿元,同比下降明显。

亿翰智库认为,融创中国土地投资节奏放缓主要原因有两点:一是上半年土地市场火热,部分城市虽然供应了少量的优质地块,但是相应的成交单价也较高,这与融创以合理的价格补仓的诉求矛盾;二是融创土储总量充足,截至2020年中期,融创总土储约2.48亿平方米,货值超过3万亿,充足的土地储备足以支持企业未来3至5年的高质量发展。

且融创土储的平均土地成本4312元/平方米,并有约80%货值位于高能级的一二线城市。在规模房企中,土地储备堪称最为优质,将能有力保障集团在未来多年内的市场规模稳步提升。

另外,随着融创布局全国的多个文旅、会议会展、医疗康养等产业项目陆续呈现,获得社会各界的高度认可。以雪世界、茂、酒店、主题乐园、影都及会议会展为核心的一个强大产业集群在全国多个城市快速建立起来。未来融创还将持续加强城市产业融合共建,助力其高质量发展。

成本减负 保证利润

融创的另一处减负,体现在精细化管理上。

2020年上半年融创中国的管理费用为36.9亿元,较2019年同期下降9.5%,管理费用率也由5.3%下降至4.8%,在提质增效,费用管控等方面取得了一定进展。

加上上半年处置了持有金科的24.36%的股份,获得了翻倍投资回报。以及随着合作项目增加,非控股股东权益提升等多方面因素的共同作用下,融创在也进一步优化了企业的资本结构,实现营收与利润的双增长。

期内,融创中国收入总额为773.4亿元;毛利达约177.6亿元;公司拥有人应占溢利达约109.6亿元,同比增长约6.5%;公司拥有人应占净利润率达约14.2%,同比增加80个基点;核心净利润达约130.4亿元,同比增长约3.0%。

发力地产+ 新十年里的更优股

着眼下半年,在销售方面,融创中国2020年上半年销售金额为1952.7亿元,从单月表现看,5月以来融创中国的合同销售金额同比连续为正,销售业绩迅速恢复,前期因疫情原因而降低的业绩正在不断地被修复。2020年1-7月实现销售金额2475.2亿元,与2019年同期基本持平。此外,融创下半年预计可售资源为6213亿左右,如果下半年去化率达到65%,则2020年销售金额将超过2019年全年业绩水平。

而对于更中长期的发展战略,伴随着融创服务递表上市、融创文旅接连精彩开业,融创文化运营整合成绩初显,融创集团整体协同发展度还将进一步提高。

8月初,融创中国旗下融创服务控股有限公司向联交所递交上市申请,同时发布招股文件,正式启动上市之旅。

截至2020年5月31日,融创服务合约建筑面积达2.27亿平方米,2017年底至2020年5月底的年复合增长率为76.5%;截至2020年5月31日,在管建筑面积达1.01亿平方米,2017年底至2020年5月底的年复合增长率为95.2%,其中86.2%位于一二线城市。

母公司融创中国全方位的支持,为融创服务带来确定性的成长空间。融创中国拥有2.5亿平方米充裕的土地储备,其中货值约80%的土地储备位于一二线城市,大量优质的土地储备为融创服务未来新增签约面积带来巨大空间。

而融创中国在文旅、会议会展及医疗康养等“地产+”布局及开发能力,也将有力支持融创服务进一步外拓市场。

值得一提的是,融创服务自2019年起,也在加快第三方资源整合的步伐,通过收并购等方式,进一步增强企业实力,实现多品牌、多业态综合发展。截至2020年5月,融创服务已经完成开元物业的收购与环融物业的整合,构建融创服务子品牌。高品质服务即行业领先的客户满意度、多元业态管理能力以及优秀的业务整合能力,将进一步支持融创服务开展市场外拓。

融创服务在核心城市中高端项目布局的策略,高密度的高净值客群、行业领先的高品质服务、丰厚的在管规模,为融创服务探索业主增值服务奠定坚实基础与带来巨大空间。

融创服务上市后,为奖励和激励核心管理人员和为融创服务发展作出贡献的其他人员,将设立股份奖励计划,占融创服务上市前20%股份,同时作为对长期持有融创中国股份股东的回馈,将向其派发少部分股份。外有良好的市场环境,有强大的股东支持;内有高品质的服务标准、优越的制度建设和激励机制,都将促成融创服务在市场上不断进取屡创新高。

更长远看,上市已10年的融创中国,在下一个十年里,将把“地产+”战略蓝图正从理想走向现实:以地产开发主业为中心,以融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展和融创医疗康养等五大板块为支撑,努力打开全新发展格局,为社会各界持续创造价值。

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