文|新政事堂
7月21日，住建部等九部委，联合印发了关于加快发展住房租赁市场的通知，鼓励各地通过新增租赁用地和配建租赁等多图到增加新建租赁用房的供应。
并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点单位。
值得关注的是，一向在公租房方面走在前列的某西部城市，并不在本次试点单位之中，而广东却在12个试点城市之中，一口气占据了1/3。
更不要说在中央经济工作会议之后，全国媒体都在疯传广州的“租售同权”，开启了新篇章。
但政事堂仔细看一下广州的条例，享受“租购同权”的，仅是广州市无房户。实际上，在很多城市，这个都是有先例的，广州不过是萧规曹随罢了，但媒体疯狂爆炒广州紧跟中央的租赁政策，恐怕是醉翁之意不在酒了。
当然，这个问题俺是不会去讨论的，本文的重点，是推行租赁市场之后，房价的走向。
关于推进租赁市场，对房价的影响，众说纷纭。
这里呢，政事堂选用一个另类的视角。
最近十年，中国的房价实现了飞速的发展，使得房地产领域任何的一个环节，都获得了极大的收益。
政事堂相信共赢，但作为一个理科生，绝不相信在一个的环境内，所有人都能获得巨额的收益，而没有人付出。（就像不信万达、融创、富力共赢一样）
中国房价的飞涨理由很多，但归根结底，是地方政府以背负巨额债务为代价，通过大规模的城市基建工程，将其成本转移至房价当中。
但是，这笔投入有个问题，就是没有专款专用。
政府基础设施建设的主要来源，是城郊的土地出让金和房产交易税收，以及土地储备作为抵押的贷款。
但是，城市大部分的基建，各种道路桥梁、轨道交通等基础设施建设。都是投向了老城区。
就像最近上海针对老城区补贴的外挂电梯，是政府给整个单元分享的福利，占据城市运营支出主要部分的教育、医疗甚至绿化等各方面配套设施，大都是针对中心老城区。
这也是为什么房产“不纳税”的二环，其房价远远高于“被抽血”的六环。
基建虽然是一笔投入，但是每年的养护费用，每过几年高额的翻新费用，以及以高质量学区和医疗配套，实际上就是我们房屋溢价的真实成本。
而这个成本，实际上是政府通过举债大搞基建配套，来实现的。
因此，地方财政能负债支撑基建配套多久，当地房价的增长就能持续多久。
因此，短期来看，一线城市和部分准一线城市在这方面上的后劲，还是很足的。
而东北在07年左右的大跃进，严重透支了财政之后，如今各地濒临破产的地方财政，自然就会拖了当地房价的后腿。
所以呢，很多朋友问我当地房价还能否上涨，政事堂给一个便捷的方法，就是看看当地政府的财政情况和基建投资计划，自然心里就会有数。
目前看，很多一二线城市，房价是还有上升趋势的。
但是，趋势是趋势，值不值，又是另一回事儿。
中国的房价上涨，是伴随着基建的投入一致的。但是，其上涨的速度，大幅超过了基建的投入，两者的距离越来越远。用房价对比基建投入，就像中国的股市，市净率（股价对比净资产）太高。
除了货币超发等因素外，中国的房市和股市被高估的本质，是投资者对于中国经济高速发展的预期，给予了两者“加杠杆”。
所以呢，房价和股价能够保持现在趋势的前提，是中国未来不遭遇系统性的金融风险。
在过去十年里，随着凭借负债的基建大幅投入，以及GDP高速发展的预期，导致房价的飞涨，使得购房者与承租者，都享受到了高房价的收益。
购房者通过杠杆买房，享受到了房价上涨带来的大幅增值，一百万的首付，几年间就能获益数百万。
购房者可以依赖于房价上涨而获益，因此便不依赖于租金获利。（学区房尤其如此）
所以，中国的租房者，能享受到全球最爽的租售比。譬如几千块钱的月租，就能租到北京上千万房价的学区房。
很显然，购房者和租房者都能爽，那么在一个封闭空间内，就一定会有人不爽，那就是疯狂举债的地方政府。
地方政府的基建和优质配套，并不能从以学区房为代表的中心城区，收取到什么，反而需要依靠举债和出让城郊土地，来补贴中心城区。
除了能像周边城市吸血的一线和准一线城市外，这种地方政府一直亏本基建的路子，让购房者和租房者一起收益，是不可持续的。
所以，在推行租售同权之后，我们会发现一个细节，无论房价和租金如何变化，原本不需要向政府缴纳的租房税金，跑不了了。
很显然，租房合同没有备案并交足税的话，政府怎么会承认租客的“同权”并享受学区呢？
说白了，学区房租赁缴纳的税金，其本质也是一笔“教育附加费”。
现在针对房产租赁的税收优惠，就像前些年推行的增值税一样，看起来很美好，通过降低税率，能够给企业减负。但实际上，是扩大的税基，让更多人参与到纳税当中，政府的征税能力大幅提升。
所以呢，原本租售双方的收益，最终，将由购房者、租房者、政府三方来分享。
而以学区房为代表，紧俏的学区资源，绝不会因为政府税收的增加而扩大。所以呢，就像增值税那样，虽然大企业一开始会享受到减税，但是随着供应商的成本转移，大企业最终还是会提升成本。真正收益的，是税收能力大幅提升的政府。
因此，政事堂分析，学区房短期可能会增值，但是最终，由于政府要长期抽取税收，无论是学区房的购房者还是承租者，在经过一个动态平衡的调整之后，租售双方，最后都将成为这场价格博弈的失败者。
绝大部分城市的人口承载能力都是有限的，而且人口密度越大，配套单价成本越高。因此，城市的扩张，终归要止步。而止步之后，就丧失了土地财政，来偿还惊人的基建养护费用。（地方财税根本不够）
因此，无论地方政府怎么选择，中心城区对城郊的吸血，自然也会止步，除了那几个能从周边吸血的一二线城市之外，其他无法还债的地方政府，开征新税势在必行。
进而推之，别看专家们鼓吹房产税不会影响房价。但政事堂认为，与租售同权一样，经过一系列动态调整，结论都是一个：
中国政府或成最大赢家
本文由知事 转码显示
查看原文
