文|杨国英观察
文/杨国英 ☞财经暖男|只说有用的
乱花渐欲迷人眼
2017年已迈过半程，楼市走势似已走入模糊之境，楼市政策则更是复杂多变，在限购、限贷、限售之外，近期，北京、上海、甚至嘉兴这样的三线城市，现在居然创新出“只租不售”的宅地出让形式。
这边厢，一二线城市房价稍稳之际，最近两个月，三线城市房价大面积提价补涨，似乎中国楼市仍然后劲十足、热浪滚滚，再攀高峰俨然不在话下；那边厢，众多鼓噪的自媒体，一切以吸引眼球为要，煞有其事地用一两套高价房的成交价，时不时推出房价已然腰斩的刷屏之文。
不为浮云遮望眼
面对政策多变、信息错乱的中国楼市，我们应该怎么看？
如单纯从技术维度出发，我们对未来楼市走势的判断，整体还是较为清晰的。
1、中国城市化才走过半程。截止2016年底，我国城镇化率是57%，真正的城市化率差不多45%左右，这离国际公认发达国家的城市化率（75%以上）还有很大差距。所以，中长期看（未来20年），中国的房价、尤其是前20大城市的房价，整体依然是看涨的。
2、人口流动决定区域房价。未来20年，人口更多地从县城、以及广大乡村向大中城市迁移，这已是大势所趋，这其中，一线城市的京沪仍然会“限人”，三四线城市可能会不增不减，而人口明显增长的区域，应该是二线城市、尤其是人口基数大省份的省会城市。在这种格局之下，未来房价的涨幅，将呈现出二线城市>一线城市>三四线城市的态势。当然，一线城市周边的三四线城市是个例外，京沪两地的“限人”政策，对周边三四线城市的房价存在溢出效应。
3、未来房价不可能暴涨。中国的国情是土地国有，这就决定了，在房价仍然存在城市化助涨的大趋势下，房价是大涨、还是缓涨的这根绳子，归根到底还是在政府手中。而基于房价持续暴涨会带有较大的社会不稳定性、以及房价收入比已经存在一定的背离时，未来20年，政府对土地供需的调节将更加灵活，如个别城市房价涨得过猛，政府将会增加供地规模，如存在大跌的苗头，那么政府则会减少供地规模，从而建构起房价缓涨态势的宏观预期、以避免持续暴涨之后可能出现的暴跌恶果。
炒房时代已经一去不复返
在过去两年，我一直发文呼吁大家投资房产，半年前甚至还带队前往重庆投资房产（基于价值投资的理念），但是，最近一个多月，我却不再提倡大家加仓投资房产。当然，极个别的城市，仍然存在一定的机会，但这不构成结构性的整体判断。
1、补涨的洼地效应已经不明显。
基于人口流动的大趋势，我一直认为，中国仅有前20大城市（一二线城市）的房产具备中长期的投资价值。在过去两年，先是一线城市猛涨，然后是强二线城市跟涨，这一轮涨幅基本都在50%左右，即便是所谓的弱二线城市，如重庆、长沙、青岛等地的房价，过去半年的房价，也差不多补涨了50%左右。
2、政策限制导致炒房成本高、变现难。
相比去年，当下具有中长期投资价值的一二线城市楼市，不仅房价已经普遍上涨50%左右，而且贷款成本也在明显上升，贷款成本的上升，短期看不明显，但是，中长期下来也是一笔不小的增量支出，以一套总价300万的住房为例，首付三成，需要贷款210万元，以贷款20年进行核算（等额本息还款），此前房贷基本是9折基准利率，20年还款总额差不多是316万元，而现在几乎都是基准利率上浮10%，那么20年还款总额343万元，两者相差足足近30万元。而部分热点城市现在祭出的房贷上浮20%，那么，贷款购房者需要增加的还款额将接近45万元。
炒房的成本上升，这还仅是其一，其二是短期变现难。现在的一二线城市（极个别除外）几乎都要求新购房2—3年内不得出售，这再加上新房认购到揭房一年半不等的时间，从新房认购之日起计，差不多就是3—5年不能出售，这种短期的变现难，已导致房屋投资不再具备投机属性，而逐渐走向价值投资路径。
3、人民币汇率的不确定因素
过去的一年，人民币汇率是急跌之后相对维稳的一年，但是，以约束外汇流出（投资性）为前提的汇率维稳，是不可能中长期持续的，毕竟人民币国际化需要较为宽松的资金进出环境。只不过，人民币汇率的走低，宏观层面需要的是渐进的、可控的。
综合我国实体经济面、资产价格、以及美国经济等多个维度，我推测，未来3—5年内，人民币年均贬值2%-3%是大概率的，这本质上对我国出口经济是利好的，对我国金融市场的冲击也是可控的。
从全球购买力的角度看，人民币大概率的可控性贬值，会对房价上涨的真正收益构成一定的对冲。比如，房价未来3年上涨了30%，但是人民币汇率未来3年合计贬值了8%，那么，从全球购买力的角度看，房价上涨的真实收益应为22%。
世事易变，大势不改
之于当下而言，对于身处一二线城市的刚需购房者、以及改善性购房人群，该买的、该换的，在政策抑价下的未来一年内，还是应该择机果断出手。
但是，对于炒房者、或已拥有多套房产者，我还是建议，是该收手了，是该减仓了。未来楼市的暴涨时代已经终结，炒房时代也已经一去不返了，未来房价的涨势，整体将是缓涨态势，未来房价的涨幅，与汇率可控性的贬值对冲之后，大体也就是年均GDP增幅的水平（7%左右）——在这一难称暴利的预期收益面前，又偏逢房贷利率上升、变现难等政策调控压制，你还炒房，真的是既不利于人，也不利于己。
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