文|秦朔朋友圈
陈鑫／文
到底房子是应该拿来住还是拿来炒？这个问法本身似乎把房子的居住属性和投资属性相对立起来。
在香港，这两个属性的界限其实不太明显。很多香港人的房子最初都是冲着自住用的，但最后往往会变成投资盘。
上车盘意味着换车的想法
相信很多内地人和我一样，总是觉得买房这事吧，最好是一步到位，买一次就定终身，免得日后再换来换去够麻烦，但香港人未必是这个想法。
记得从第一次在香港看房子开始，就听到香港的地产经纪不断地劝说，要先买符合自己经济条件的，然后争取日后换房。
经纪解释说，和内地买家“一步到位”想法不同，香港年轻人更想“先上车”要紧。在自己还年轻，小孩还小的时候，没必要住太大的，先买一个够住的，有了“上车盘”，就不怕追不上楼价。而等小孩长大一些，自己工作收入增加了，再考虑换房子，到时候可以把升值的老房子卖掉，更轻松买入更大的房子。当然，如果你是李嘉诚，可以例外。
实际上，这些经纪的建议里，无形中已经包括了很多“炒房”的前提，比如他们实际上假设先买的老房子一定会升值；而且还有一个隐性假设，即大房子的增值幅度不会大大超过小房子的增值速度。当然，最后还有一个美好的假设，即自己通过努力，收入也会不断增长，这是香港狮子山精神的乐观体现。
不要以为这是经纪想多做生意的说辞，香港很多年轻人的确习惯先买“上车盘”，然后再谋求更好的发展。记得我准备买楼的时候，一直想买个大房子，够全家人住得舒服。但不少香港朋友很真诚地劝我说，一开始不要贪太大，成本压力太高。应该先买一个素质好一些的楼盘，将来容易“出手”——你看，他们的想法是将来要把“上车盘”出手的，所以已经隐含了“炒房”的理念。
这也解释了为什么香港人买楼的时候，除了看重社区和名校外，也非常看重楼盘的“流动性”特征：包括承建商是不是很知名，是大型屋苑还是单幢物业，其成交是不是很活跃，是不是有很多银行都给出免费估价等等。
这里门道颇多，如果是知名地产商（像新鸿基）的楼盘，往往在转手的时候，更容易获得下一手买家的信任；如果是三幢以上的屋苑，往往物业交易会更频繁，更容易让银行估到价，而独幢物业往往成交低迷，不容易形成市场价；市场成交活跃程度也是同样的道理，让银行更方便获得市场参考价；最后，越多银行“覆盖”的楼盘，毫无疑问，说明这个楼盘的流动性就越好，越是容易获得银行的贷款支持。
上车客的蜕变
上车盘对港人意义重大，因为这不仅是第一套属于他们自己的房子，而且往往也是第二套房子的财富增值来源。香港这个城市拥有极为发达的再融资系统，可以把房价的升值部分迅速变现，从而令纸上富贵变成实际的资本，一些“上车客”就借此变成“投资客”。
举例来说，在正常经济增长的年份，当通胀上升时，房价亦会随之而涨，已经拥有上车盘的业主可以在房价升到一定幅度时，向银行申请再按揭服务，套出多余的资金，购买第二套房。需要说明的是，往往在楼价上升期，也是香港银行体系流动性较充足的时期，为了吸引更多按揭业务，银行方面有时会主动提供各种再融资方便。所以，港人在楼价上升时期套取资金再投入楼市，购买第二套甚至第三套房，是很常规的玩法。香港报章曾经披露，有隐形富豪曾经把房子做了10多次再融资！
假设上车客买第一套房子用自有资金100万，买了价值330万的房子（首付30%）。过了5年后，房子可能升值到500万（就2008年以来的升幅，这种假设仍然偏保守）。按香港的做法，这时候，他可以套出增值部分（170万）的70%，即约120万资金，用于再投资。
这120万怎么投资？不少香港人还是买物业。
对于不少香港的上车客来说，经过5年的时间，其工资已经出现了明显的增长，如果想改善住房，可以拿着这120万加上部分储蓄做首付，再买一套较大的物业，把旧物业出租出去——这时的上车客就变成了“投资客”。
如果没有换房需求，上车客也可以拿着这120万买一套成本较低但是租金回报较高的物业，在香港现有的低利率环境下，完全可以做到“以租养供”。
需留意的是，其实到第二笔交易之时，上车客自有出资额已经降为零，却达到了同时控制两套物业的目的！如果未来房价再上涨，上车客还可以从这两套物业中再套出资金，去购买第三套物业。
在内地，只有房地产开发商才能享受这种玩法。但在香港，凭借一个上车盘，不少业主也可以玩起“价值重估”的游戏。
这里顺便说一句，内地近几年也兴起不少所谓的“普惠”金融，做按揭再融资，但有不少机构做的却是高利贷的勾当，而且条款极不优惠。而香港的按揭再融资市场已经相当成熟，透明度极高，其利率也是完全贴近最新的按揭贷款利率，因此上述玩法才能吸引到上车客。
有人可能会有疑问，如果房子大幅升值了，为什么那些业主不干脆卖掉房子，取回更多的资金去投资？曾经问过中银香港的一个按揭客户经理，他解释说，在香港，按揭利率是所有的商业贷款中利率最低的，所以很多人做生意宁可利用房子做再按揭贷款，也不愿意去申请其他类型的业务贷款。也就是说，卖掉房子，固然能取回不少本金和升值的财富，但是就缺少了长期利用便宜的银行资金的机会。
所以，在香港，不少上车客碰上房价暴涨时，往往不一定是卖掉房子，而是从房子的溢价部分套出资金，继续买入有投资价值的物业，滚大自己的物业资产。
早前几年，香港对于首付的比率并没有严格限制，因此申请首付5%－15%的投资客大有人在；近几年，虽然对不同的首付比率采取了一定的限制措施，比如香港金融管理局规定，银行最多只能提供相当于房屋价值60%的抵押贷款（即首付至少40%），但很多开发商主动向买家提供了额外贷款，由于这部分贷款是由开发商旗下的金融子公司提供的，因此得以避开银行业的监管规则，金管局对此也束手无策。
自住与短炒都有风险
说到这里，很多人可能会问：物业升值了就拿去再融资，这种高杠杆的游戏能持续吗？
这要因人而异，但风险是显然的。
主要风险就是来自物业价格下跌，或是利率激升的风险。
1997年，很多香港炒房客就忽略价格暴跌和利率激升的风险（当时香港按揭市场的最优惠利率超过了10%），我的股票经纪人说，当年他把数百万家底全部倾入楼市做首期，买了近10栋物业博短炒。只过一个月左右，就发现势头不对，房地产价格出现下跌，他忍痛全部抛出，身家输得精光，“但好彩还可以重头再来，有人过不了自己那一关，就从中环的高楼上跳下来了。”他感叹说。
需要留意的是，当物业价格暴跌的时候，“自住”并不比“短炒”少了风险，因为在香港，当房产价格跌至小于贷款金额的“负资产”阶段，银行实际上有权要求贷款人马上还清贷款，或是清盘（尽管这样的概率较小，但仍然不可忽略）。
从这个角度来说，将第二套物业作为投资物业，反而是更稳妥的选择。特别是如果第二套物业可以以租养供的话，实际上其财务风险比两套均拿来自住要小得多。
最后需要指出的是，香港是全世界最自由经济体，在这地方，不论自住、还是炒卖，抑或投资，都是个人自己的选择，与他人无干。
作者常居香港，研究港股及相关为专业。
秦朔朋友圈微信公众号：qspyq2015
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