文|吴晓波频道
文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
“网红市长”黄奇帆卸任重庆市市长，网上流传他的卸任感言中有这样一条：中央公园旁边的房价是一万多，三年后必须涨到两万多，肯定的。重庆房价会一直缓涨，五年内翻番。
于是，朋友圈开始沸腾了，不少小伙伴已经组团相约打飞的去扫房。
黄奇帆在重庆干了15年，市长当了6年，近三年来重庆的GDP增长“三连冠”，领跑全国，可是重庆的房价却波澜不惊。过去五年中，重庆GDP增长了98%，居民人均收入增长了55%，而房价却只增长了12%。
吴老师两个多月前曾写过一篇《把市长关进“螺蛳壳”》，讲述了黄奇帆的“武林秘籍”。
小巴在一份《2016年10月全国100城市房价排行榜》中看到，重庆排名62位，均价7195元/㎡，甚至被沧州、南宁甩在了后面。
重庆的房价可谓是中国楼市的“一股清流”，但随着黄奇帆的离任，被压制多年的重庆房价会出现补涨甚至报复性增长吗？小巴跑去请教了几位大头，来看看他们是怎么说的。
刘德科
德科地产频道总编辑
“以前时机未到，这次时间到了”
黄先生卸任重庆市长，有一些文章说，这下重庆房价要涨了。言下之意差不多是：黄先生是控制房价的高手，是大救星。
哪怕黄先生不卸任，重庆的房价也是要涨的。此前，重庆房价较低，有各种各样的原因，比如本身底子较弱，比如所谓的地票制度，比如保障房数量较大——但这些原因，只是治标，不能治本。不能把这一切当作是治理房价的神策。
前段时间有一个观点很流行：低房价和经济发展并不矛盾，你看重庆。不管这个观点对不对，我们可以关注一个概念，什么叫“经济发展”？经济发展只是指GDP？
重庆房价不涨有很多原因，但治标不治本
没错，重庆的GDP总量是很厉害，在中国所有城市中，2015年重庆GDP总量第六位，低于天津，高于苏州。但是，如果我们来看居民人均可支配收入，重庆排在全国所有城市的第111位，差不多是北京或上海的一半，跟贵阳差不多。
如果你还说，重庆的经济发展和保持低房价并不矛盾，那就要看，什么叫经济发展。GDP总量高是经济发展，那么居民人均可支配收入很低也是经济发展？我们只知道，习总一再强调“让改革发展成果惠及更多群众”。
此前重庆房价涨势不明显，只是时机未到而已。现在，时机差不多到了。原因很多，最简单的两点是：一是，其他同量级的城市都已经被限购或限贷了，而资金之水是会流动的；二是，这几年重庆的城市基础建设投入很大，城市骨架已经有效拉伸了。
丁建刚
浙报传媒地产研究院院长
“黄奇帆离任和重庆楼市涨价，很难直接联系上”
重庆在楼市方面的有些做法，确实是由黄奇帆所主导的。其中包括房产税的试点，房产税立法是必要的，但重庆房产税的试点拿一个国家法律中都没有的税点去试点，这非常荒唐，也是违法的。黄奇帆2012年自己也曾经说过，房产税需要立法。
地方政府确实有控制房地产的能力和资源，因为房地产市场一半是市场经济，一半是计划经济，因为房地产最重要的不可替代的生产资料——土地，是独家垄断的。
黄奇帆主政的很多做法，坦率地说，确实带有较浓的人治色彩。他有一个25%定律，即坚持每年房地产投资不能超过固定资产投资的25%，确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价。这个定律是拍脑袋拍出来的，是不是正确，也很难论证。
很难说这些因素是不是重庆房产市场的决定性因素，事实是重庆的房价多年较低。当然也有客观因素，如西南区域和成都形成了一定的分流，因为在西南区域购房者心中，很多认为在成都生活更安逸。
在许多购房者心中，成都比重庆更适合居住
至于黄奇帆的离职和重庆楼市是否会涨价，这两者之间很难说有绝对的关系。
也许是一种巧合。放在中国房价体系中，重庆市是人口、经济规模上的特大城市，虽然经济发展水平和沿海发达城市有很大差距，但房价的差距实在是太大了，甚至不到上海房价的五分之一。从这一点上说，重庆的房价是被低估的，不至于低到跟兰州这类城市一样。
尽管中央政府说房子是用来住的，但既然是商品，特别是不动产，在正常的市场经济中，房子有双重属性，既有居住功能，也有投资保值的功能，这是不动产的基本市场特征，投资房产也并不违法。
重庆房价会不会如愿涨起来，很难说。从大背景来说，2017年中国经济形势复杂而严峻，国际贸易、汇率、地方债务都面临风险。
一线城市和发达二线城市进入调控第三、四个月阶段，而且从各种会议中透露的信息来看，2017年中国楼市似乎没有任何松动的迹象。
也许重庆有一波独涨，但我个人并不抱有太乐观的态度，其中原因之一是，重庆的市区面积实在太大了，市区（还没有算所辖的县）面积就达到4万多平方公里，将近半个浙江省那么大，是北京的三倍。
齐俊杰
银库金融副总裁
“去重庆买房自住可以，投资还是算了”
短期看重庆房价问题不大，中长期看重庆房价有上涨可能。这些年黄奇帆市长其实是通过各种手段压低房价，这导致了重庆房价相对于全国都是低估了。
所以，既然黄奇帆离开，未来重庆房价向理性回归，应该是个大概率事件。而这个预期一旦打开，就很难收回。除非明年开始全国房价进入熊市，但这个可能性并不大。全国楼市有价无市仍将持续。
如果想住可以买，如果想投资最好还是算了，虽然重庆低估，但空间也是有限的，想让重庆涨成北上深那样也是不现实的，毕竟土地供给摆在那，而要让重庆报复性上涨，必然要对之前的地票制度、土地供给多进行纠偏，这些目前还都是不确定的因素。
毕竟黄奇帆一走，重庆楼市就大幅上涨好说不好听。相信继任者也是心有余悸。所以短期内的话，不会做太多改变。
另外，在政策调控方面，重庆实在已经做得够好了，没什么可调控的空间了。一个几千万人口的城市，GDP增长每年过10%，领跑全国，房价还不到8000元，这已经是一个理想值了。
yevon_ou
资深地产投资人
“谈一些务实的事”
重庆目前不限购，建议要买尽快买。因为一旦市场氛围稍为好转，直辖市重启限购，也是分分钟的事。尤其是目前重庆市政府已经明显对“三无”份子：无户籍、无社保、无就业的纯炒家，表示了很大的恶意。
对于“是买一套大的，还是N套小的”这个问题，我倾向于N套小的。这里面有二个原因：
①纯以单价而言，重庆大户型比小户型贵；
②小户型舰队以往是做不到。
在北京、上海、深圳等地，不是不想买“一手扑克牌”，而是根本做不到。在北上深，要面临非常难的“限购”问题，限贷查得也比较严，甚至还有房产税的困扰。
在重庆，这是一个非常好的机会，是一个非常好的历史窗口。在这个窗口之内，价格很便宜，城市有潜力，未来有希望。而且还不限购，几乎也不太限贷。
目前在重庆购房，是非常好的历史窗口
重庆大概率会复制上海的地产逻辑规则。上海今天所发生的一切，无非是1980年“香港地产”曾经历的一切的翻版。
因为生产力的发展，规律总是一样的。产业结构的升级，顺序也是一样的。甚至包括政府卖地的逻辑，人性都是一样的。
无论香港、上海、重庆，都经历了一个轻工业—>重工业—>服务业—>金融业—>泡沫化的过程。
在服务业向金融业转化的过程中，会有大量的资金，堆积在这个城市上。或者学术上说，M2拼命增加，可是CPI就是不涨。这些钱哪去了，涌入了资本市场。而房产本身具有“财富属性”。
一旦房子可以涨，可以升值，持有房产可以赚钱。那么房子就会继续涨，更加升值，人们就会购入更多的房产。火车头一旦跑起来，惯性就会很足。
另一方面，从微观上讲，政府的逻辑也是一致的。政府都喜欢拍地，都喜欢弄新区。
* 摘自水库论坛公众号《重庆实战手册》
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