文|冯仑风马牛
Q
企业转型有的为了保持活力，有的为了寻找真爱，不过万达看来是为了释放自我。我在美国工作，冯老板能不能有空谈谈美国房产投资？哪些州适合投资，该不该投资？
风马牛：过去 20 年，冯叔飞美国的次数要用百来计算了，获得一些体会，与大家分享。
中国居民老百姓仍然是投资房地产的一个巨大群体，每年通过移民的方式，私人银行的方式，还有置业顾问等多种渠道，在美国投资不动产。
纵观 20 年以来发生的各种各样的变化，中国在美投资的结果是：春节过年这些朋友最多的地方已经不再是北京、三亚，而是在纽约、东京、伦敦这些地方，因为他们都投了不动产，所以下一轮看投资的结果，就看过年的时候，用微信刷一下朋友圈，哪里人多，那个地方就能赚钱，大家去那投资就没错。这个地方现在显然纽约排第一，加州第二，还有洛杉矶、旧金山、波士顿、西雅图、夏威夷等地方。就是看通讯集中地，那个地方第一能挣钱，第二挣到钱，第三还想挣钱的人都在那儿。
▲《北京人在纽约》
以前是北京人拼在纽约，现在的北京人买在纽约
Q
西安的房价还会涨吗后续，前半年涨了两三千了，政府虽说出台了各种政策，但咋看都是刚需者受伤，冯叔能否解答下。
风马牛：冯叔出生于西安，大学是在西北大学读的，也一直关注西安的发展，立体城市最早也在西安做，选的地方是西咸新区。就像雄安新区的楼市春节之后特别火爆一样，看西安房价也要从政策角度观察。今年领导班子定调，要将西安建设成为国家中心城市，需要整合交通、经济、文化、科技、对外交流等多种要素，还要引领周边地区的发展，你会发现西安肩上的责任越来越大。
绿地、华侨城一批项目进驻了西安的新轴线——西咸新区，万达的文化旅游项目、华润的体育中心和会展中心落户东轴线——东部新城。另外还有国际港务区和浐灞生态区，只要城市发展有未来，相信长期来看，房价会经历一个上涨过程。
▲立体城市代表了冯叔对
‘理想城市、理想社会’的思考
Q
期待冯叔对当下北京及环京楼市分析及投资建议。
风马牛：环京这两年经历了一波猛烈上涨，终于在今年这场调控下稍微降了降温。一方面是政策限制，买房需要有一定门槛了；另一方面北京房价都在向下走，环京今年是挤水分、灭泡沫的阶段。长远来看，现在这个阶段是安全的、也是必须要经历的。
很多人提到环京，想的更多的是燕郊、廊坊的河北很多地方，建议大家把目光放的长远些——天津。买河北的人大约还在使用北京辐射思路看待房地产，换个角度，天津的城市发展活力、人口净流入量、政策利好、产业支撑都很不错，落户难度低，学区质量高，其实是个很不错的投资区域。现在天津也处于限购之中，未来有可能放开，可以考虑一下天津。
▲煎饼摊的太大，受热容易不均匀
Q
现在买房还合适吗？不是刚需。
风马牛：投资有风险，有能力要求，出手需谨慎。这是一般人都会说的劝告，我倒想用一句俗语提醒大家买房时机如何判断：别人都买房的时候，卖房；别人都卖房的时候，买房。别人都买房，意味着房价大概率进入看涨空间，此刻卖房收益更高。别人都卖房，市场供应量增加，房价的议价空间增大，你这时候买房最占便宜。
另外，你也可以把目光放远一点，海外房产甚至买岛，都更能拓展现有投资渠道，同时增加生活的趣味性。
▲俯瞰地中海风情的别墅
Q
租房，有学区吗？
风马牛：学区房入学需要户口簿和房屋产权证两个证明在手，对口入学。北京和上海等城市可能正在研究租房也可以享受学区的政策设计，至少，这成为有关部门探讨的一个方向。如果以后有可能落地，无疑是存量房时代也就是大家说的租房时代的一个革命性的举措。学区房的持有价值会降低，而价格也可能下行。
▲为了最好的学区房
Q
冯叔，请问摩天大楼的业态都具体是什么？
风马牛：现代办公楼、豪华五星级酒店、高档宴会厅、精品商城、展览厅、观光厅、餐厅、私人会所，都是摩天大楼常见组合业态。
▲中国尊|在北京抬头可见
Q
现在家有两宝贝，老大 5 周岁了，老二 7 个月，一女一子，目前有老人，住两居室 90 平，房贷已还完，手上有点积蓄，在纠结是买二手房还是新房，新房南京限价，买到就能住，二手的有税。
风马牛：你要考虑的问题不在于新房还是二手房，建议从户型分配（比如二孩的日常生活），使用效果（老人腿脚问题、动静分离）、学区房（二孩上学问题）等维度思考下一套房产如何购买。
▲《嘿老头》|由家庭结构决定住房结构
Q
冯大哥能否说一下商住两用房的前景？京沪慢慢有政策落地，那么二三线城市的商住房终将走向哪里？
风马牛：京沪对于违规商住房的打击从去年开始，到今年演变到高潮。早些时候，北京开过一个会，关键词是‘严格遏制商改住项目’，了解房地产的朋友们应该听说过，去年一度喊话北京会商住限购。
京沪的态度是新增商住可能会暂停、未销售和交付的商住将回归商办，也就是说住的功能被剥削了。
需要注意的是，京沪惩治商住房，是建立在商住成交量逐渐提高，变成当地主流成交的背景下。商住不限购，不利于调控市场秩序和房价，并且从一诞生就是畸形产物，势必遭到限制。这样的风声下，二三线城市可能也会践行这样的思路。但在商住成交量不多的地方，恐怕限制不会像京沪这么严。
▲ 在商住房，很容易就睡在别人的办公室隔壁
Q
我老板是新加坡人，十年前带我参观过他在新加坡的家，祖屋。160 平。08年两口子在上海，那会儿他在徐家汇租房，公司每月给1万5房补，他也没在上海买房。可能因为他新加坡人的经验吧，不知现在他是否后悔。
风马牛：他最后悔的应该是没把房租拿到深圳买房吧。
▲1985的深圳国贸大厦
三天一层楼的深圳速度代表
Q
这调控到什么条件下可以结束？
风马牛：大概会持续到 2018 年，业界普遍认为，最快可能在明年初至明年中逐步放开。
▲《记忆的永恒》|绵软的时间会持续多久
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