视频：新浪会客厅|房租快速上涨 谁来买单？
主题：房租快速上涨 谁来买单？
一线城市真的“租不起”了吗？房屋租赁市场如何“长治久安”？
嘉宾：楼建波 北京大学房地产法研究中心主任
主持人：新浪网、新浪微博网友大家下午好，欢迎来到今天下午的《新浪会客厅》，我是主持人文晶。近段时间，一线城市的房租普涨，其中北京尤为突出。在高起的房租下，有人忍痛拿出近半工资续租，有人住进了更加狭小的空间，有人搬向远郊，也有一部分人，选择开始重新考虑自己的人生。房租快速上涨的原因都有哪些？房屋租赁市场如何能够“长治久安”？本期新浪会客厅我们邀请到北京大学房地产法研究中心主任楼建波老师，来跟我们一起分享他的见解，楼老师您好。
楼建波：您好，主持人，大家下午好。
主持人：首先一个问题我们关注到最近大家在关注的热点事件，就是北京、上海很多一线城市房租的上涨，可能每个人经历都不一样，首先我很好奇的是，您这边有没有一个具体的数据，就这一波的涨幅是多少，一个官方统计数据大概是一个什么样的水平？这一波涨幅在合理范围之内吗？
楼建波：房租上涨我觉得大家都感同身受，只要是租房子的都有这个感觉，我也问了一些在北京从事房屋租赁业务的中介，总体上来讲像西城、海淀、东城确实是500、1000的涨都有。但我觉得有些统计数据可能意义就不大，比如说从6月份到8月份涨了多少，6月份到8月份本来就是学生毕业各种原因有季节性上涨的因素，另外还有一些比如说像郊区的，通州，这些地方本来基础的房租就很低，比如说53块/平米/月，涨到59块/平米/月，要算涨幅的比例数也挺高，但这个对大家影响并不是很大，但不管怎么着，我觉得有一点大家都要承认，就是说这段时间确实存在着房租上涨的情况。
主持人：您刚才提到房租上涨，咱们有没有一个数据，比如说具体的比例或者说上浮的比率有没有一个数据呢？
楼建波：实际上我估计政府部门应该是有一个数据的，但是我们也不知道。但是要从中介的数据来看，有些小区的涨幅就到了35%。
主持人：35%？
楼建波：对。
主持人：明白。刚才您提到比如说谈到因素，我自己当时毕业的时候也是经历过租房阶段，因为6月份是毕业季，7、8月份很多学生要离开校园开始去租房子，您觉得除了这个推动因素，因为大量学生进入租房市场，背后还有别的推动因素导致房租的上涨？
楼建波：如果我们把租赁当成一个市场来看的话，我觉得价格上涨，逻辑的推理一定是供应减少了，需求增加了。供应减少，比如说北京这个情况整治违法出租房屋，打击群租，从去年大兴那把火开始，政府一直在做这个事情，当然这个主要是为了保护居住人的安全，市场上出租的房屋可能就少了很多。但关键是这几个月正好是需求增加的时候，就是季节性的，像您刚才说的学生毕业，还有陪读的，有些人来上大学可能家长来陪，另外像西城、海淀小学的边上家长为了让小孩上学去租了房子。
主持人：他可能自己有一套房子，他还需要租房。
楼建波：对，就这些大家都是比较容易意识到的。另外比如北京的棚户区改造、旧城改造，从把房子拆掉到安置房建好是有一段时间的，这些人在这段时间他实际上也是要到租赁市场上面去找房子住的。另外还有我们的限购，还有对商改住的限制销售，这些实际上都使得本来有一些他可能会通过购买房屋来解决居住问题的人，最后他也成为了租赁市场上面有租赁需求的一方。所以我觉得它是多种因素综合的一个结果。
主持人：我了解到，我们每次谈房租上涨还有一些专业人士他们会提到“租金回报率”，我看到有一个数据显示，截至到2017年年底，中国一线城市平均租金回报率是1.5%，能不能跟网友解释一下这是什么概念？这个数据在全世界处于一个什么样的水平？
楼建波：我们先讲正常的，正常的大家认为是1：200，1：300是比较正常的。
主持人：回报率？
楼建波：差不多。比如1：300的话就是3.3%左右。您刚才说的是1.5%，那肯定是比较低的。但是还有一点我也得说一下，从统计数据上面来看，真正能够符合正常回报率的，全世界也就是10到12个城市，最后一名是我们国家的香港地区，香港地区是3%，正常是1：200到1：300，他正好是到3%。这个数我得说一下，它的基本算法就是你的租金加上你每个月要为这个房子支出的各种各样费用作为分子，分母就是购置这套房子所需要的成本。当然它会把它变成同期的，比如租金，这个房子的按揭是20年，它就会按现在收的月租金乘以12乘以20，下面分母是购买房子要支出的全部的钱，包括支出的利息。真正有意义的回报率，我觉得是对一套特定房屋来算的。在房屋性质相对比较单一的国家和地区，你算整体的大概也还能算，但是我们国家，因为我在北大就从事房地产法的教学和科研，我曾经带着学生统计过，比如说北京的市场上面到底有多少种不同性质的房子，最多的时候我们大概有14种还是15种不同性质的房子。
主持人：房源。
楼建波：比如说原来房改的，国家机关的房子给你了，你交很低的钱，但你是不能卖的，你只能租，而且我上次听他们中介的人说，实际上现在主力租赁的房源不是商品房。
主持人：不是商品房？
楼建波：不是商品房，而是原来房改，改到个人名下的这些房子。所以对这些房子你要从单套上面来算它的租金回报率并不低，因为它的成本不高。我是学法律的，不是学经济的，我自己个人的感觉，就从逻辑上面来讲，因为我们市场上面那么多不同种类的房屋，它取得的成本是不一样的。
主持人：对。
楼建波：另外我们国家房价的变化就和很多成熟的市场比，我们变化更快，我们一年翻个跟斗，把这两个因素放在里面，在我们国家租金回报率、租售比这个东西到底应该怎么用，我觉得是需要我们经济学家去做一番思考的，至少我们不能说美国市场上面是怎么用的我们也怎么用。
主持人：我再假想一个情况，因为我们知道今年的情况是很特殊，大家感受很明显房租涨的很快。我想请教您，如果这个房租一直过度增长，您觉得会对社会造成一个什么样的影响？我会感觉很多人会选择离开。
楼建波：逃离北上广。
主持人：对，逃离北上广，您可能了的会更多，您觉得会造成什么样的影响？哪些人会感受更强烈？
楼建波：感受强烈的人我们不好说，我想大家的感受都会很强烈。但是我觉得有两部分人他可能会改变他原来的决定。一个就是新就业的毕业生，这几年像北大的，我觉得越来越多的学生是选择回到家乡或者到二线城市；另外一部分我觉得是务工人员，就是说我要比较一下在北京的生活成本和务工的收入，比如如果是郑州，我在郑州的生活成本和务工的收入，他可能也会改变这个决定。北京市住建委今年早些时候发了一个文，要建集体宿舍，就是要解决这些务工人员的住房问题。房租太高，总的来讲我觉得对一个城市的吸引力是会有影响的。
主持人：是会打折扣的。比如说我是一个普通的务工人员，我一个月挣5000块钱，以前我租2000块钱，但是现在租金占了我工资的一半多，我要想想大部分钱都用来支付工资了，务工人员会这么考虑。
楼建波：对。另外我觉得会增加这个城市总体的居住成本，比如说有些家里是雇小时工的，我现在听好多我认识的人说，他们家小时工提出来要涨工资，提出来的理由就是我原来才交多少钱住地下室，我现在上来了，我们一家三口人和另外三家合租了一个两室一厅，但是我现在房租变成多少了，所以你要再不涨就不好办。
主持人：所以您觉得现在面对这种情况当务之急是什么？最该采取什么样的措施去应对现在这样的现状？
楼建波：我觉得还是应该从供给和需求这两端都应该去调整。供给端，我们前一两年说要发展租赁型企业，发展机构，那个时候我觉得大家可能想的稍微简单一点，就认为只要这些机构发展出来了，市场的秩序就会变得比较正常。但是我现在还想再加一点，我觉得这个时候实际上国有企业甚至政府是应该做一些事情的，这一次大家也讲到资本进入了租赁市场也造成各种各样的东西，但如果说这个市场里面我们有一些国有资本进来，手里也控制着一些房源，他们也来做这方面的工作，那至少在有必要增加供给的时候，这些国有企业他就可以承担起增加供给的责任，甚至说我要把价格给控制。北京现在也在做很多事情，比如公租房要加快供应，另外像海淀政府在趸租很多房子，租给企业，再让企业分配给他们的员工。另外我个人觉得，也许北京应该像上海学习学习，比如上海客厅可以搞隔断，但上海现在指定只有我认可的这几家企业他可以去做这方面的施工，就是说他们做的标准是安全的。
主持人：北京这边我自己是有体会的，我有朋友他们去租房子，隔断就用那种非常容易起火的材料，甚至是泡沫做的，一旦有火灾，消防隐患很大。
楼建波：对，这个也有好多问题，就是说“N+1”，“N”就是几室几厅，多隔出两间来，这方面的标准应该建立起来。另外北京前段时间有一些废弃办公楼可以改造成集体宿舍，租赁企业可以把它改造成可以出租的房子，这都是从增加供应的角度来做的。但我自己这段时间在琢磨，其实需求端也可以做一些工作，我们刚才讲到需求的增加，还有我们做的棚户区改造，拆尾，就把这些推到市场上面来了。像棚户区改造，比如说能不能够我们先把安置的房屋建出来，本来就是要异地安置的，我们再开始拆，那这批人就不会去租房子了。或者说不是说签了合同之后你就得马上搬出去，我们说你可以租到几月份，就类似这样的。另外像疏解整治，拆尾，地下室的整治，我觉得政府最大的考虑还是居住的安全问题，能不能消防部门承担起一些责任，做一些排查，当然如果有消防隐患的必须要拆。
主持人：消防部门他们有没有一个制度比如每年都对租赁房屋去进行安全排查？
楼建波：我了解的情况，比如办公场所，公共场所我们的标准是很好的，消防要达到什么标准。但是你如果真问我们家里面的消防要达到什么标准，好像是没有的。所以这次北京出集体宿舍这个政策的时候，专门就配了一个，就是说集体宿舍的消防标准要达到什么样的程度。
主持人：我补问一句，像一些其他的国家在这方面做的是比我们领先吗？比如说除了办公楼之外的场所是有什么要求？
楼建波：比如你是自住的，那是你自己负责，当然他们也会有公民消防教育，还有社区提供的服务，这个不是强制性的，因为毕竟是你自己的房子你自己住。但如果你用于出租，比如消防你应该怎么配备，甚至包括窗户，还有洗手间你必须有几个，类似这样的东西它都是有规定的。我们对公共场所，我们国家的这些规章制度是很严格，是很好的。租赁原来为啥缺呢？因为原来在我们国家租赁是比较小的一部分。
主持人：一部分人来租。
楼建波：对。所以我们还是把它当做一般的住宅看了，比如说室内的装修，我们也只有一个建议性的国家标准，没有一个强制性的国家标准，但你如果拿来出租，比如说室内空气的质量要到什么标准。我了解了一下我们是有一个建议性的标准，这些租赁企业他们自己也有一套程序，比如说这个房子收来以后我要装修，我要自己做一个检测，如果自己检测通过了，他就会把这个房源推到市场上面去，但我们都看到了一些报道。我今天来之前看到自如装修完以后，三四十天往外出租，而且它还和小米合作，这个是企业自己的行为，我们欢迎。但是我觉得政府在这方面应该制定标准。
主持人：我之前对租赁市场关注不多，我想问，在您长期观察来看，您觉得住房的制度和住房供应体系有没有一些改进的空间？
楼建波：那是肯定的。实际上我们学法律的人，我们就觉得现实存在的制度永远只是为了解决历史上的问题而弄的一个制度，比如说我们98年的房改，那是因为我们原来的公房供应制度不能够满足大家的居住需求，我们要搞房改，我们07年搞住房保障，那是因为我们从98年到07年一直搞市场供应房屋，当时房价太高了，很多人买不起房子，所以我们要搞住房保障。但现在我们住房保障这块其实政府还是做了很多工作的，我们有提出“租购并举”。但是不是到这儿为止我们的制度就很完美？那肯定不是的，所以一定会去改变的。比如说深圳最近提出来，忘了是到哪一年的，应该是做了比较长的一个规划，它说将来深圳的住房供应是“4、2、2、2”，40%是商品住房，20%是公租房和廉租住房，20%是公有产权的房子，另外20%是深圳为了吸收人才的，北京的供地，我听他们说似乎也在朝这方面发展。但你也不能说“4、2、2、2”以后我们就停在那儿了。
主持人：还要根据市场来进行调整。
楼建波：对。
主持人：北京算是一个超级城市，它的人口非常众多，比较世界上其他的首都，比如日本的东京，还有美国华盛顿、纽约这种大城市，这种大城市它的人口肯定也是很多的，所以我想是否也遇到类似问题，有哪些经验值得我们借鉴呢？
楼建波：我觉得住房问题是超大城市都会有的问题。我在伦敦上学的时候，租一间12平米的房子，每周的租金是80英镑。
主持人：是哪一年？
楼建波：那还是96年左右。
主持人：80英镑，如果是1：10算的话，就是800。
楼建波：这是一周的。
主持人：一周800，一个月是？
楼建波：将近4000。
主持人：那还是很多年前了。
楼建波：这个是每个地方都有的。我在英国是穷学生，我是怎么解决的呢？有一个慈善机构，如果学生每个月领到的生活补助在多少以下，你有资格申请我们的房屋，后来我是排了两年队排到了他们的这个房屋。那两年时间过的确实是很拮据的，所以我觉得所有大城市都会有类似的问题。
主持人：包括离我们很近的香港，香港很多都是蜗居，可能比北京的居住环境还差。
楼建波：是。我的几个学生在香港律所工作，两口子加起来每个月有将近30万港币的收入，我问他们，我说你们有没有买房的打算？他说我们没有，我们计划在香港干七八年左右我们要离开香港。
主持人：要离开香港，好多人还选择在深圳买房，在香港工作，所以每天通关。
楼建波：是。
主持人：我们现在讨论这么多，最后要落到的一个点，还是这个主体，就是我们住房的这些人，也就是这些租客。无论是政府还包括媒体，我们关注的就是租客的权益，每个人租房都有这个过程，都有这种感受，一个是房屋的问题，比如之前我们提到有的房子是有问题的，还有健康，第二是租金，租到半路房东要求涨价。咱们国家的法律法规里面，您也是学法律的，对于保护这部分群体的权益方面您了解都有哪些？
楼建波：我们现在法律界最大的事情就是《民法典》的制定，这一次提交审议《民法典》分编的草案里面关于租赁就有两个很好的规定，一个是承租人有优先承租权，承租人的优先承租权是什么概念呢？就是我租这套房子，租期是一年，如果一年以后你还要往外租，只要我付的租金和别人愿意付的租金是一样高的，你就得优先租给我。
主持人：这是法律规定的。
楼建波：对。我们现在的法律是没有承租人的优先承租权，但是我想《民法典》将来通过以后，这条规定应该是会保留的。这个规定它的意义在什么地方？比如好多时候房东跟你说我要涨房租了，你现在一个月3000太低，我要收5000，如果没有这个优先承租权，那你就走吧。如果有优先承租权，那你去找，你要找能愿意付5000的，我就给你5000。不管你跟谁谈，只要我愿意付的租金跟他付的一样高。
主持人：那我就要优先租。
楼建波：嗯，我就是有优先承租权的。第二个我们法律上原来就有买卖不破租赁的规定，买卖不破租赁是啥意思呢？就是房东把房子租给我，租一年，结果到第6个月的时候房东把房子卖了，卖了以后，新的房屋所有权人得继续履行原来的那个租赁合同。那么这个规定是原来我们法律上面也有的，但是这一次新加的一个规定是什么呢？比如您是原来的房东，如果新的房东不履行租赁合同，我可以要求你和新的房东一起对我承担责任。这样的话，你在卖这套房子的时候，你可能就会考虑这个问题，要跟新方谈好，因为如果买方到时候真的把我赶走了，我是可以找你的。另外像咱们北京市7月份公开征求意见住房租赁的示范合同文本里面就有明确规定，有两条规定我觉得对承租人意义是比较大的。一条就是你在租赁期间内不能够涨租金，第二条规定就是我付的押金应该在租赁合同终止3天内。
主持人：三天之内。
楼建波：嗯，你要退给我。
主持人：对租户这一方是有保护的权益。
楼建波：对。但咱说这么多，法律为什么要做修改呢？就是因为我们原来法律还不够完善，所以要去修改它。
主持人：所以还是在不断修改过程中的。
楼建波：是。
主持人：我还了解有一个文件，是北京市住建委同市工商局起草的一个叫做《北京市住房租赁合同的示范文本》，它已经在今年7月27号面向社会公开征求意见，它明确了出租方不能在租赁期限内单方面提高租金，是不是就是刚才您提到的这一点？
楼建波：对，就是我提到的，您的功课做的很足。
主持人：谢谢。包括我们刚才谈到的，政府已经在全面考虑这个问题，所以这一波房租的上涨是不是也会成为一个契机，使更多人来关注这个问题，有更多的关注其实是让这个行业变得更加健康。
楼建波：我觉得肯定是的。比如说北京市原来就有一段时间起草过《租房租赁条例》，后来停下来了，但是我知道的这个消息，好像现在又启动了，北京市人大又启动了《住房租赁条例》的起草工作。另外我们2017年的时候出过一个21号文，好几个部门一起出的。
主持人：哪一年？
楼建波：2017年。规范租赁市场，这个是北京市改革很重要的举措，现在我了解的情况，就是我们有关的部门正在督查这个文件落实的情况，看看有哪些规定还需要调整。
主持人：就是因为这一波房租上涨引发的？
楼建波：不能说全是因为这个，即使它是在房租上涨以前就启动了督查工作，但是我想它在督查过程中也一定会关注这个问题。
主持人：我还了解有一个法律叫做《城市房地产管理法》，这个《管理法》的修订距离上次已经有11年了，目前这个法律的现状是怎么样的？它还要继续修订吗？
楼建波：您这个问题问的特别好，我们《城市房地产管理法》是95年制定的，95年制定以后基本上没有改动过，只有在04年的时候改了一次。这个法律这一次全国人大出的立法规划里面是把《城市房地产管理法》的修订列入了它的二类立法规划里面，二类就是如果条件成熟的话，就提交审议，如果不成熟就不提交审议，但说明大家已经关注到这个问题了。另外跟这个法配套的，比如说我们原来有《城市房地产开发经营管理条例》，有《物业管理条例》。你想一个房子开发经营，是开发企业把这个房子给盖起来，物业管理是这个房子到了业主手里以后怎么去配套管理，但是中间缺了一块什么呢？缺了一块交易，就是这个房子是怎么到业主手里面的或者是怎么租给承租人的，或者我们现在有企业自持，国务院法制办也在紧锣密鼓的起草，原来是说起草《房屋交易管理条例》，后来因为租赁国家的政策比较提倡，所以也在起草《房屋租赁条例》。我觉得国家层面和北京市的《房屋租赁条例》都能够出台，来真正的对一些问题进行规定，去保护承租人的利益，平衡出租人和承租人的权益物关系，慢慢我们的租赁市场至少应该比现在好。
主持人：对。我们今天谈了这么多，我们主要把焦点放在房租上涨的租赁市场。租赁市场离不开的还是中国的房地产市场，所有人都关心房价，我们也是经历了好几次房价的上涨，又慢慢跌一点，然后走入一个平稳期，我自己感觉现在是一个平稳的阶段，您觉得目前从您的观察来看，房价和租金您觉得会是一个怎么样的发展趋势？您可以分别来说，您之前应该有做过一些调查。
楼建波：我只是思考过一些问题，我也看了一些资料，这肯定是一个市场，由供需关系决定的。如果说再往上面放一点的话，我觉得就是人口结构。
主持人：现在国家提出“二胎”政策，呼吁大家去生二胎。
楼建波：是。另外还有经济发展，如果经济发展缓慢，那房价当然就起不来，如果经济发展很好，很多劳动力都往城市里面来，那房价一定会变得更高。第三是货币政策，如果是比较宽松的货币政策，钱多了，钱毛了，那房价、租金是一定要往上走的。第四才是租房政策。如果排个序，我觉得头两个是对我们房价和租金价格影响最大的，第一个是人口结构，第二个是经济发展。
主持人：这两个决定了房价和租金是上涨还是下跌的关键的两个指标。
楼建波：对，然后是货币政策，这是第二个层次。第三个层次才是住房政策。
主持人：政策是调控它的。
楼建波：因为现在不管怎么说政府不能跟开发商说你只能卖这么高的钱，还是市场决定的，当然政府可以采取各种手段来调控它。租金价格也是，我们可以约谈，你们承诺，作为一个有责任的企业你们承诺怎么样，但是政府不能说你必须用这个价格来出租，因为我们毕竟还是尊重企业和个人的产权。
主持人：是。没有办法说这个房子你就必须租这么高，不能租那么高。
楼建波：对。这也是刚才为啥咱俩讨论时候我会提出来，我说国有资本是应该在租金市场和租房市场上面发挥作用的，不能都留给非国有的。
主持人：今天我们讨论了这么多，总而言之，无论是房价还是租金，决定因素还是很多的。我们看到更多的是表面，但是今天跟您聊完之后，更加激发了我们去思考它背后的原因是什么，您刚才提到了人口结构，以及经济的发展。所以总而言之一句话，我们首先还是要搞好经济。
今天感谢各位网友收看我们这期的新浪会客厅，也再次谢谢楼老师来到我们的演播厅，谢谢。
